La vente en viager

Qu’est-ce que la vente en viager ?

Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.

Le décès futur du vendeur, appelé crédirentier, doit être imprévisible. Ainsi, l'acquéreur, appelé débirentier, ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte authentique, la loi considère que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

La vente peut se faire en viager libre ou occupé :

• Dans le cas du viager libre, le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper ou le louer et en percevoir les loyers dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
• Dans le cas du viager occupé, le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer tandis qu’un droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès. 

Rente viagère : comment déterminer son montant ?

Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments :

• La valeur foncière du bien ;
• L’âge du vendeur ;
• Le versement d’un bouquet et son montant ;
• Le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.

Les avantages du viager pour le vendeur

Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente.

Par ailleurs, la rente viagère connait un régime fiscal avantageux.

Bien que soumise à l'impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente.

Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée :

• 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans ;
• 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans ;
• 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans ;
• 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

Les avantages du viager pour l’acheteur

Le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, mais il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache.

La rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière. En résumé, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.

Le paiement du prix

Le prix est généralement constitué d'une somme versée le jour de la vente appelée « le bouquet » et de la rente viagère que le vendeur perçoit jusqu'à son décès.

Le bouquet est la partie du prix payé comptant à la signature du contrat de vente.

La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes, s’il y a plusieurs vendeurs. En cas de décès de l'un des bénéficiaires, la rente peut être reversée intégralement au survivant : on dit que la rente est « réversible ». Elle peut également être réduite proportionnellement : on dit alors que la rente est « réductible ». La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères, notamment :

• Âge et espérance de vie du vendeur
• Valeur du bien
• Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué

Entretien, travaux, impôts... : qui paye quoi ?

• Viager libre :

Les charges (factures d'énergie, taxes, impôts...), l'entretien courant et toutes les réparations sont à la charge de l'acheteur.

• Viager occupé avec usufruit :

En l'absence de précision dans l'acte de vente, les charges suivantes sont payées par le vendeur :

• Réparations et entretiens courants du logement sauf s'il libère totalement le bien vendu

• Taxes d'habitation, foncière et d'enlèvement des ordures ménagères
• Factures d'énergie

Les grosses réparations sont prises en charge par l'acheteur.

• Viager occupé avec droit d'usage :

En l'absence de précision dans l'acte de vente, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restent à la charge de l'acheteur.

La répartition des autres charges et travaux doit être prévue dans l'acte de vente.